Por Renato Oliveira, Especialista em Direito Imobiliário no Machado Advogados & Associados
A convivência em condomínios exige dos condôminos não apenas o exercício de direitos sobre suas unidades, mas também respeito mútuo e observância às regras de boa vizinhança. Previsto nos arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil, o direito de vizinhança, nesses casos, ganha contornos próprios, pois a propriedade privada coexiste com áreas comuns e interesses coletivos, demandando equilíbrio entre liberdade individual e interesse coletivo.
O art. 1.277 do Código Civil garante ao proprietário o direito de fazer cessar interferências que afetem segurança, sossego e saúde. Em condomínios, aplica-se a casos como barulho excessivo, uso irregular da garagem, comportamentos antissociais e práticas comerciais indevidas.
Entre os conflitos mais comuns estão: perturbação do sossego (festas, obras em horários impróprios, animais barulhentos), uso irregular das áreas comuns, infiltrações e danos estruturais, e atitudes reiteradas de desrespeito ao regulamento interno.
A administração condominial, por meio do síndico, conselho e assembleia, deve atuar preventivamente, com base no Regimento Interno e na Convenção. As sanções incluem advertência escrita, multas de até cinco vezes a cota condominial (podendo chegar a dez no caso de condômino antissocial) e ações judiciais para cessar condutas ou indenizar danos. A exclusão do condômino antissocial, embora não prevista expressamente no Código Civil, é admitida pela jurisprudência em situações graves, com fundamento na função social da propriedade e na proteção ao sossego coletivo.
Meios alternativos, como mediação e conciliação prévia, têm se mostrado eficazes para preservar relações, reduzir custos e evitar a judicialização desnecessária.
O respeito ao direito de vizinhança exige não apenas legalidade, mas empatia, diálogo e cooperação. A gestão preventiva, aliada ao conhecimento jurídico, é fundamental para garantir harmonia e qualidade de vida, deixando o Judiciário como último recurso quando os meios internos se mostram ineficazes.
